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萬成社は、賃貸、文化住宅、マンション、アパートなど１００年来賃貸住宅の管理業務に携わり、多くの貸家オーナー様からご愛顧を賜ってまいりました。
しかし近年、日々の業務を通して賃貸の住まいに求められるニーズが多様化し、また新築に比べて需要の少ない中古賃貸物件の空室増加が顕著になり、オーナー様から多数のご相談をいただくようになりました。
そこで萬成社では、変化する社会環境や入居者のニーズにあわせた対策が築年数を経た賃貸経営の改善ポイントであると考え、新たに、最近の入居希望者に魅力あるリフォームやリノベーション企画のご提案をさせて頂き貸家オーナー様のお悩み解決にお応えしております。
また、管理部では賃貸マンションの清掃や設備メンテナンス、入居者管理や契約上のトラブル、退去時の精算業務なども総合的にお手伝いさせていただいております。
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不動産投資の収入は賃貸収入（家賃）です。しかし空室が続くと不安が募ります。
当社では段階的に下記の方法で空室になっている原因を調査いたします。
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ただ単に家賃を下げるということは、収支計画にも影響が出てきますので、
家賃を下げるのは最終手段です。いかに家賃を下げずに、かつ費用をかけ
ずに空室を減らしていくご提案をさせていただきます。
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まずはじめに内覧者が目に入る共用部分。経験上、第一印象で入居するか否かが決まることが多いので重要な要因です。老朽化の問題は避けては通れませんが、共用部分（廊下・エントランスなど）がピンクチラシで溢れていたり、汚れていると内覧に来ていただいた入居希望者への大きなイメージダウンです。
●日常の清掃業務
●共用部分の設備の改修
●植栽は枯れていないか？
●共用部分の廊下等の電灯は切れて、真っ暗になっていないか？
※特に構造上廊下に開口部がない廊下の場合は少し強めの照明設備をお勧めします。明るいところからEVをでたら真っ暗？なんてことのないように。
（日中の案内時には、目が慣れるまで真っ暗なことが多いです）
建物の陳腐化はさけられませんが、まず内覧者の目に入るのは共用部分です。エントランスや廊下部分、入り口ドアが古いだけでかなり印象も悪くなります。まず第一印象を良くする努力をいたしましょう。
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シングルタイプでは風呂トイレはセパレート、ガスキッチンというのが最近のお客様に好まれております。
また和室よりも洋室に人気があり、壁紙の選び方一つでもお部屋のイメージは大きく変わります。
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いきなり外壁の吹き替え、オートロック設備をつけるなど、大きな費用をかける前に検討すべきこともあります。
構造的に不可能なものをのぞき、できるだけ時代に合った、しかも安価に仕上げるかが重要です。また、入居希望者の望むものを設置してしまうことも有効なこともあります。
＜ポイント＞ ＜対策＞
・イメージが暗い → クロスなど明るい内装に
・水まわりが汚れている → 退去時のそうじを徹底、設備の交換
・周辺建物との隣接 → セキュリティを強化
・間取りが古い → 和室を洋室に、押入れをクローゼットに
・各部屋が狭い → 仕切りを減らして間取りを変更
・近くの新築に比べ見劣りする → 外観の美化、外装変更
などなど多岐にわたりますので各物件にあったご提案をさせていただきます。
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物件を、近隣最寄り駅や沿線主要ターミナルの賃貸客付け不動産業者に広告していますか？
また不動産業者に渡す物件資料も、手描きのものではなかなかイメージも湧きません。
物件資料もきれいにCADなどで描しておくことによって、不動産会社の営業マンもお客様にご説明しやすくなります。
また不動産業者によっては、直付け（自分の店舗に来たお客様だけに紹介するため。その方が売り上げが上がる。）だけを考えて、他業者に情報公開しないところもあります。
オーナー様にとって不動産業者の都合で入居者募集が滞るようでは本末転倒です。
まず内覧していただくお客様をいかに増やすか？
それには各不動産業者にオーナー様の物件情報を発信するかが重要です 。
１００年以上の不動産管理実績のある株式会社萬成社では、星の数ほどある不動産業者に効果的に情報を発信させていただきます。
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同じような家賃、間取り及び設備よく似た物件はたくさんあります。
それほど物件に独自性を持たせることは難しいのです。
また、内覧者にその物件でなくてはだめだという理由をつけるのは容易ではありません。
結局のところお客様に紹介し、判断を促すのは不動産業者任せになります。
(要は不動産業者に他の物件より優先的に一番に紹介してもらうことが重要です。）
入居者からいただく仲介手数料は家賃の半月分が一般的になってきています。
そこで不動産業者はまず広告料の多い物件を紹介します。いくら長年の付き合いとかいっても一番に紹介していただくことはないです。（断言）賃貸客付け業者も商売ですので売り上げを上げるためにオーナー様からいただく広告料が多い物件を優先的にお客様にご紹介することになってしまうのです。
特にオンシーズン（１月〜３月）はさらに上乗せキャンペーンをしてでも満室を目指しましょう。オフシーズンはなかなかシビアなお客様（即決しない）が多いので、できるだけオンシーズンに入居者を決めてしまうことを強くお勧めします。結局長い目で見れば一時的な出費でも、空室が続くことを考えればお得になるということをご理解いただけると思います。
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やはり家賃滞納への不安があり、入居審査も厳しくなりがちかもしれません。
身内の保証人・本人の在職確認・保証人の収入証明・などの対策でかなり滞納案件は減少します。また保証金もできるだけ多く預かっておきたいものです。
しかし、いざ入居希望者から見ると、引越しとはなにかと物入りで、引越し代・家具などのさまざまな出費があります。必然的に予算が決まってきていますから、おのずと初期費用の少ない物件（保証金が少ない）は魅力です。
浮いた分で新しい家具を・・・みたいなことも考えられます。
でも、万が一家賃が滞納されたらかなわないと、入居審査を厳しくし、また保証預かり金を多く取りたい気持ちもオーナー様から見れば不安もわかります。
入居希望者にあまり負担にならないで、オーナー様にとっても家賃滞納の心配にならないような保証金になるよう賃貸客付け不動産業者と相談し決定しております。
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ここまでくると、やはり問題は家賃や保証金の問題かと推測されます。周辺競合物件の賃貸条件を調査することをお勧めします。
■■ 周辺競合物件の家賃相場を調査 ■■
まず周辺競合物件を徹底的に調査します。場合によってはオーナー様をその物件にご案内することもございます。それは現実をオーナー様に知ってもらいたいからです。
オーナー様の物件と他業者の物件とを徹底的に比較して、適正家賃をご提案させていただきます。
お探しの方にとって毎月の家賃は重要ですから1,000円以上差額があれば、安いほうを選択されることが多いです。保証金（礼金）も大変重要です。
数が多いと内覧者も決定するのに悩みます。
セールスポイント（家賃など）を設定することをお勧めします。
賃貸マンション経営はサービス業（ホテル業に近いと考えます）です。
快適空間を提供することが満室経営の近道です。
（仮に入居いただいても、すぐ退去になれば元も子もありませんから。）
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新婚世帯は内観の新しさとキッチンの使い勝手がポイント。
若い層を中心に、押入れ収納は敬遠されクローゼットが人気。
働くシングルは、男女とも高級感や見映えの良さにステイタスを感じる。
ファミリーや団塊世代は、くつろげる広々としたリビングにもこだわる。
女性の初めてのひとり暮らしは、防犯も重要視。
学生や若い世代は、個性的な物件（仕様・内装）にも関心をもつ。
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近年、分譲住宅・マンションの供給ラッシュによって、賃貸マンション・アパートは供給過剰が続いてます。そのなかで、新築に比べて需要の少ない中古賃貸物件は空室の増加が顕著になり、オーナー様から多数のご相談をいただくようになりました。また、このような状況の一方で、核家族やひとり暮らしは増加傾向にあり、郊外から都心部への移住、生活環境の変化による住み替えは多数あります。
長年賃貸管理に携わってまいりました当社は、賃貸の住まいに求められるニーズが多様化してきてることを日々の業務を通して実感しております。そして、変化する社会環境や入居者のニーズにあわせた対策、問題解決が、築年数を経た賃貸マンション・アパート経営の改善ポイントであると考えます。
■運用価値を下げずに■
新築との競争で、入居者獲得のために大幅な値下げを行い、運用価値を下げてしまわれるケースも少なからず見受けられます。賃料との兼ね合いは重要なポイントです。しかし入居者も多様化し、見た目や使い勝手がよければ、新築や駅近にこだわらない方も多数おられます。
■いま求められる魅力をプラス■
清潔できれいな内装、新しい設備への交換、セキュリティの強化、使い勝手の良い収納スタイルへの改造など従来の退去リフォームに少し手を加え、新築の要素を取り入れるだけでもイメージは一新。物件の実状や周辺立地環境にあわせた魅力づけによる価値の向上が大きなポイントになります。
■間取り変更でニーズに対応■
賃貸入居者の多くに、晩婚化による未婚者の増加の増加や共働きの増加があります。以前はファミリー向けであって２ＤＫ・３ＤＫをゆっくりくつろげる居間のある１ＬＤＫにして新婚や単身向けにするリノベーションに人気が高まっています。実際に、充実した設備よりも間取りを重視される傾向がみられます。
当社では、物件環境や経営者様のご意向などさまざまな条件に合わせ相談に応じております。培ってまいりました実績とノウハウは、必ずオーナー様の貸家経営のお役に立てるものと確信しております。この機会にお気軽にお問い合わせ頂けますよう、心よりお願い申しあげます。
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